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蓬江区2014年上半年企业调研报告

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  2014年上半年,国内经济形势严峻复杂,经济体制改革正在积极推动,但改革红利尚未全面系统地显现,短期内更谈不上逆转经济减速的趋势。与此同时,房地产市场正面临着重大的危机和风险、地方政府债务风险和金融市场风险相交织、产能严重过剩等矛盾继续积累,经济下行压力仍然较大。 

  为进一步摸清我区经济形势,了解企业经营情况,6月份,我局组织了2014年上半年企业调研工作,成立了企业调研组,并分工业、房地产、商业及服务业三个小组到企业调研,共调研工业企业17家、房地产企业10家、商业服务业企业11家。同时,我局向全区“四上”企业发出调查问卷700多份,回收问卷400多份。 

   

  一、企业调研总体情况 

  从调查问卷分析和企业调研情况来看,我区总体经济运行稳定,但经济下行压力加大。 

  工业经济在内需不足、原材料价格上涨、用工成本上升、招工难、产能过剩多重因素叠加影响下,约三成的企业出现销售收入同比下降的情况,但大部分企业在出口逐步向好的形势下稳定经营;房地产业在销售前景不好、贷款难、资金回笼慢、待售面积大等因素影响下,出现资金紧张、投资放缓的情况,企业对下半年的销售情况不乐观,投资意愿下降;商业服务业形势相对较好,批发、零售业均保持稳定增长,住宿、餐饮业也走出低谷,逐步向好。 

   

  二、工业企业调研情况 

  工业组调研工业企业17家,棠下5家:华龙摩托、中烟摩迪、天地壹号、海信电子、金莱特,荷塘5家:华尔润、欧之源照明、南光电器、万达百洁布、多得线厂,杜阮3家:骊住美标、新恒星厨具、中奥网业,潮连2家:锦隆实业、芝山五金,环市1家:丽明珠,仓后1家:亿滋食品;发出调查问卷383份,回收206份。从调研情况来看,我区工业经济运行稳定,但由于内需不足、原材料价格上涨、用工成本上升、招工难等多重因素叠加影响,经济下行风险犹存。 

   

  (一)上半年我区工业经济运行情况及特点 

  1.生产经营情况稳定,生产能力发挥良好。 

  1-5月,我区工业企业生产经营情况稳定,约七成企业销售收入实现同比增长。调研的17家企业中,8家企业增长较快,其中南光电器增长74%,丽明珠增长25%,新恒星增长20%,海信电子增长17%3家企业略有增长;6家企业销售收入出现下降,其中下降幅度较大的有中奥网业下降51%,亿滋食品下降25% 

  企业生产能力发挥良好。55%的企业产能发挥率在80%以上,基本属于满产;27%的企业产能发挥率在60-80%之间,产能发挥良好;12%的企业产能发挥率在50-60%之间;6%的企业产能发挥率在50%以下。 

  2.转型升级初见成效,不同行业分化发展。 

  近两年企业积极进行技术改造,开发新产品,转型升级成效初显。如嘉宝莉、金莱特电器等企业,近年加大研发投入,保持了良好的增长势头。行业之间的分化日益明显。随着人民生活水平的提供,对汽车的需求加大,对摩托车的需求下降,摩托车行业延续萎缩态势,我区1-5月,摩托车及汽车配件产业产值同比下降5.51%。纺织制衣行业属于劳动密集型产业,也受用工成本快速上涨影响,产值同比下降1.84% 

  3.重点企业增速下滑,经济下行风险犹存。 

  1-5月,我区15家重点工业企业产值140.6亿元,占全区规模以上工业企业总产值比例为47%,而15家企业总产值仅增长3.28%,比上年同期下滑4.12个百分点,比上季度下滑3.19个百分点,显示重点企业的经营环境在变差。其中大长江集团实现产值40亿元,同比下降6.31%;科杰自动化下降27.89%;汇海饲料厂下降22.98%;华尔润集团下降12.1%;三七电池下降5.16%;江粉磁材、中烟摩迪、杜阮制漆厂等企业也只有小幅增长。 

  (二)企业经营存在的问题 

  招工难、原材料价格上涨、内需不足、融资困难成为制约企业发展的四大重要因素。 

  1.工人难招流动性大,用工成本上涨过快。 

  调研发现,企业用工成本上涨过快。17家企业中,4家企业职工工资与上年持平,10家上涨10%左右,3家上涨10%以上。同时,7家企业出现招工难的情况,而且生产工人不稳定,流动性大,招工成本较高。亿滋食品采取措施到外省学校招聘,但能留下来的工人不多。 

  2.生产原料价格上涨,企业营业利润下降。 

  64%的企业反映生产原料价格上涨,致使企业营业利润下降。当前由于竞争激烈,企业议价能力偏弱,产品销售价格难以提升,受原材料价格上涨影响,产品利润率下降较快。尤其是玻璃行业,原料价格上涨超过20%,而产品单价反而下降15% 

  3.国内需求严重不足,企业融资依然困难。 

  36%的企业认为国内需求不足,产品内销受阻,国内需求比上年同期下降幅度较大。同时,企业反映贷款利率比去年同期上升了1-2个百分点,且在贷款时普遍面临条件严格、程序繁琐、反担保成本高、期限短等问题。 

   

  (三)下半年工业经济情况预测 

  1.重点企业增幅提高,工业经济逐步稳固。 

  1-5月,我区多家重点企业产值出现同比下降现象,从调研情况看,重点企业下半年产值增幅将提高。根据企业填报的调查表反映,天地壹号1-5月产值下降6.17%,预计全年增速可达到30%左右;汇海饲料1-5月产值下降22.98%,预计全年增速可达到5%-10%左右;科技自动化1-5月产值下降27.89%,预计全年增速可达到10%以上。 

  2.产业升级阵痛难免,行业分化仍将持续。 

  随着国家环保政策的收紧,我区高能耗高污染企业将进一步压缩产能,劳动密集型产业也将受用工成本快速上升而萎缩,产业升级的阵痛将进一步加剧。摩托车行业短期内也难以得到逆转,行业分化仍将持续。食品饮料行业将随着康师傅、东望洋等项目的投产而进入快速增长期。 

  3.对外经济持续向好,宏观经济逐步好转。 

  1-5月,我区进出口总额19.44亿美元,同比增长19.79%,其中出口总值14.96亿美元,同比增长12.9%。按贸易性质看,加工贸易出口增速达到40.09%;按企业性质看,民营企业出口增速24.28%。预计我区下半年对外经济将持续向好。 

  随着国家“定向降准”等微调政策的出台,国内宏观经济将逐步好转,我区中小企业也将受惠,中小企业经营环境将得到改善。 

  (四)发展建议 

  1.加快园区配套设施建设。 

  随着园区投产企业和建设项目的增多,解决园区配套建设不足问题越加迫切。短期内建议加快公交车站的设置,完善水电设施,增加餐饮、娱乐等生活配套。 

  2.着力帮助企业解决招工难问题。 

  招工难问题在纺织行业尤其突出,同时随着示范园区一些大项目的投产,熟练技工十分紧缺,缺工问题在园区范围内十分普遍。建议制定措施帮助企业缓解招工难问题,如企业专场招聘,异地招聘等措施。 

  3.继续加强对企业的服务工作。 

  调研中发现个别企业缺乏信息渠道,存在信息不畅等情况。建议充分发挥中小企业服务中心的作用,加强对企业的指导和服务。 

  三、房地产企业调研情况 

  房地产组调研了我区有在建在售楼盘的房地产企业10家,10家企业的楼盘主要集中在北新区、滨江新区、里村片区,包括保利中宇花园、滨江奥园、月珑湾、华茵桂语、海逸城邦、莱茵华庭、星汇名庭、滨港御城、凤山水岸、骏景湾品峰等楼盘。 

  (一)今年以来我区房地产发展情况及特点 

  1.投资速度放缓,投资意愿下降。 

  目前,开发商投资开发意愿明显减弱,筹建的新项目数量较少,续建项目建设速度放缓,全力消化存货。房地产开发速度减慢,主要是受到销售不景气、建设资金紧张因素的影响。 

  从开发情况看,1-5月,房地产完成投资18.11亿元,同比增长54.87%,比一季度回落23.68个百分点。1-5月平均每月完成投资3.6亿元,比一季度下降6.7个百分点,与上年全年平均每月完成投资6.93亿元相比,下降48%。房地产投资明显放缓。从项目审批情况看,1-6月房地产立项项目18个,同比下降33.3%;计划总投资116.8亿元,同比下降57.11%;计划总建筑面积235.7万平方米,同比下降44.9%;计划纯住宅面积131.4万平方米,同比下降48.2%。房地产投资意愿下降明显。 

  2. 销售出现下滑,价格趋于稳定。 

  从销售数量看,1-5月,我区商品房销售面积25.72万平方米,同比下降6.15%,销售面积出现下滑。5月当月,销售面积降幅更是高达25.27%1-5月平均每月销售面积只有5.14万平方米,与上年平均每月销售8.32万平方米相比,降幅达到38.2%,与上年下半年平均每月销售9.05万平方米相比,降幅更是高达43% 

  从销售价格看,我区商品房平均销售单价趋于稳定。1-5月,我区商品房平均销售单价为7147/平方米,同比增长9.4%。今年1-5月份,各月份之间平均销售单价变化不大,保持在7100-7200/平方米之间,价格趋于稳定。 

  3.刚需特征明显,中小户型为主。 

  首次置业的本地消费者为主要消费群体。从回收调查问卷的统计情况看,70%以上的购房者为本地消费者,个别楼盘的本地消费者比例更高达90%60%的购房者为首次置业,80后的年轻人和来江门落户务工的新江门人占了相当的比例。从职业上看,公司白领、机关事业单位人员、私营企业主仍然是消费的主要群体。 

  中小户型产品销售相对较好。1-5月,我区住宅销售面积21.4万平方米,其中90平方米以下户型1.4万平方米,90-144平方米户型17万平方米,144平方米以上户型3万平方米 

  (二)当前行业发展存在的困难和问题 

  1.企业资金紧缺。 

  资金压力很大是本次调研中多数企业集中反映的困难,主要原因有:一是宏观调控限制了信贷的发放,开发商从金融机构贷款从事房地产开发已经是非常困难的事,其他的融资渠道又必须承担高额的融资成本。二是预售款监管制度过紧。我市预售款监管制度严格,提高了监管账户的资金留存比例至10%。这对目前多数处于销售困境的开发商来说更加重了资金压力。三是资金的流转效率较低。包括预售款监管账户的用款审批手续较繁琐,需时较长;非市区户籍居民的首套房认定手续需时较长,影响银行按揭放款;车位需确权后才能销售造成资金积压等,这些因素都造成开发商资金使用效率的降低。 

  虽然企业普遍反映资金压力大,但目前为止我区开发商资金运作方面总体尚能勉强维持,主要是因为部分开发商获得集团企业的支持;部分楼盘早期销售情况较好,回笼的资金给予支撑;还有个别楼盘规模不大,投入以自有资金为主,融资压力较小。 

  2.市政配套有待完善。 

  市政配套不完善也是影响房地产业发展的一个重点问题。部分企业反映由于道路设施、排水排污、燃气供应等市政配套不完善,使楼盘的形象大打折扣,直接影响了销售进度。再者北环路、滨江新区公交线路不足。随着城市中心向北移动,北新区以北区域的住宅小区不断增加,居住人口越加密集,但该区域的公共交通设施建设相对滞后。 

  (三)今明年行业走势预测 

  1.供应充足,需求有待进一步激活。 

  未来一两年内,我区房地产的供应量是比较充足的。目前我区住宅存量多。低迷的销售情况,使各个在售楼盘积压不少存货。根据我们调研统计的情况,预期至2014年底各主要楼盘可销售的套数超过5000套,涉及的面积约60万平方米。按现在的销售进度估算,消化现有的存货还需要较长的时间。 

  短期内需求不足情况将持续。目前政策鼓励首次置业,使部分刚性需求得到释放,但改善型刚需仍然受到抑制,二套房六成首付、三套房暂停放贷的政策,使大部分有改善居住条件需求的消费者因为资金不足而持币观望。 

  2.资金短缺,投资继续放缓。 

  未来一两年内,开发商在资金面上仍会紧张。一是国家信贷政策没有放松的迹象。二是销售情况不容乐观,开发商会将未来的工作重点放在消化存货方面,务求回笼更多的资金。从此次调研情况看,80%的受访企业都选择了采取扩大宣传或提高服务作为促进销售的手段,只有20%的企业选择推出新产品来增加销售量。由此可见,回笼资金、放缓投资将是本行业较明显的发展趋势。 

  3.价格稳定,上下波幅不大。 

  预计未来一段时间内,市场价格总体仍将保持稳定,或会出现一定程度的涨跌,但波动的幅度不会大。主要原因有几方面:一是成本因素。近年土地价格越拍越高,我区商住用地每亩竞拍价格已接近500万元,楼面地价已超过2000/平方米,加上土建成本、配套设施、税费和融资成本等等,单位面积成本已在5000-6000元之间,因此开发商的降价空间不大。二是价格泡沫较小。一直以来,江门本地消费者是我区购房的主力军,购房用途以自住为主,也有部分是投资用途,但外来炒房的投机客很少,因此我区房价相比一线城市的价格没有太多的泡沫。 

  (四)、发展建议 

  房地产行业平稳健康发展不仅有利于我区总体经济发展,还对城市形象、保障民生、社会和谐都有十分重要的意义。目前,该行业碰到的困难和问题较多,通过本次调研的情况,我们提出几点建议,希望对本地区的行业发展有所帮助。 

  1.完善预售款监管制度,增强监管的灵活性。 

  一方面,在调控背景下,预售款监管制度适度从紧,能够加强对开发商的监管,督促项目的如期按质建设,保障消费者的权益。但另一方面,监管力度过大,将会使更多企业资金“失血”,容易影响项目建设进度甚至造成“烂尾楼”,这有违监管制度设立的初衷,也不利于房地产行业的健康发展。因此,建议完善预售款监管制度,增强一定的弹性和灵活性,对信誉好、进度快、销售好的企业给予适当区别管理,使这类企业能得到更快更好的发展,也使预售款监管制度能更好地发挥作用。 

  2.加快公共配套设施建设,提高政府服务效率。 

  在科学规划下,加快区内的硬件建设,逐步完善道路交通、水电燃气、医疗教育、商贸市场等配套。增强国土、规划、建设、环保、税务、物价、市政等各相关职能部门的服务意识,对规划审批、价格认定、监管账户用款申请等加快审批速度,进一步提高服务效率。 

  3.加强对企业的政策引导,促进行业健康发展。 

  房地产行业有其自身的行业特点和发展规律,也是受政策因素影响较大的行业。在房地产市场畅旺时,我们要加强与企业的信息沟通,做好政策引导和价格监管;在房地产市场低迷时,我们要引导开发商做好市场分析,优化产品结构,促进行业整合,从而推动房地产行业的平稳、适度、健康发展。 

  四、商业及服务业企业调研情况 

  商业及服务业组调研企业11家,商业8家,服务业3家,发出调查问卷170份,回收111份。从调研情况来看,我区商业及服务业形势相对较好,批发、零售业均保持稳定增长,住宿、餐饮业也走出低谷,逐步向好。 

  (一)上半年我区商业及服务业经营情况及特点 

  1-5月,全社会消费品零售总额达75.51亿元,增长15.86%,增速较上年同期上升5.57个百分点。其中,批发业零售额3.75亿元,增长21.84%;零售业零售额65.88亿元,增长17.09% 

   1. 汽车市场快速增长,成为消费热点。 

  1-5月年限额以上汽车销售企业共33家,比上年增加9家,实现社会消费品零售额19.7亿元,占全区社会消费品零售总额的26.09%,同比增长43.8%,比全区社会消费品零售总额平均增幅高27.94个百分点,成为拉动我区消费市场快速增长的重要支撑点。同时,汽车市场的快速增长,将带动汽车美容、汽车维修、金融、保险等服务业的发展。 

   2. 家电市场依然低迷,传统业态面临考验。 

  家电市场依然低迷,增长缓慢,家电类零售额1.76亿元,增长3.08%,家电龙头企业苏宁电器出现负增长。一是由于家装市场转淡,影响家电消费;二是电子商务的迅猛发展,冲击实体店市场,传统的实体店业态面临考验。当前,家电消费逐步从追求低价转向品质、品牌、售后、体验等方面,需求结构也因此发生变迁,家电零售企业应当调整经营策略,适应消费者的变化,才能使企业得到持续的发展。 

  3. 旅游物流快速增长,“嘿客”创新零售业态。 

  旅游业上半年营业收入同比增长28.4%,其中大方旅游增长40.55%,广之旅增长67.58%。但由于竞争加剧、外阜出游风险加大、用工成本上涨等因素影响,旅游业利润下降。物流业上半年营业收入同比增长26%,其中顺丰速运营业收入同比增长189%,处于行业龙头地位,但竞争压力大,企业创新零售业态,在江门新开“O2O”模式“嘿客”便利店30多家。嘿客便利店,除可以提供快递物流业务、虚拟购物外,还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维修等多项业务。顺丰嘿客店内的海报、二维码墙放置虚拟商品,可以通过手机扫码、店内下单购买。“嘿客”的创新经营模式,将引领商业服务业整合的潮流。 

  (二)商业及服务业发展存在的问题 

  1.招工难,员工流动性大。 

  招工难、员工流动性大成为全行业共性难题。一是零售企业、餐饮企业服务员难招;二是导游、销售、动漫设计等专业人才难招。随着西部省市的快速发展,外来人口出现回流现象,招工难问题在未来一段时期内仍将存在。同时,企业员工流动性大,导致企业招聘成本、培训成本上升,加上工资上涨,企业整体用工成本上升较快,企业经营倍感压力。 

  2.餐饮住宿业走出低谷,增长依然乏力。 

  1-5月,全区住宿、餐饮业转负为正,零售额增长0.84%。微弱的增长显示餐饮业已作出积极的调整,适应新的消费观念,行业已逐步走出低谷。但68%的餐饮企业认为当前经营状态一般,20%企业认为当前经营状态不佳,只有12%的企业认为经营状态良好,可见餐饮业整体景气度依然不佳,仍处于缓慢复苏阶段。 

  3.服务业竞争日益加剧,考验企业经营策略。 

  服务业竞争日益加剧,企业发展差异悬殊。旅游业整体增长28.4%,但企业差异巨大,大方旅游增长40.55%,广之旅增长67.58%,而国旅下降44.27%,欢乐旅行社下降35.96%。物流业整体增长26%,但邮政局同比下降0.65%,而顺丰增长189.5%,江顺达物流增长29.59%。快速变化的市场环境,考验着企业的经营策略。 

  (三)下半年商业及服务业经济情况预测 

  1.大型综合体陆续开业,进一步激活消费市场。 

  今年下半年,我区大型综合体汇悦城、益丞国际广场、万达广场等将相继营业,将为我区消费市场注入新的动力,一是带动本地居民增加消费,二是带动周边县市区居民前来消费。随着大型综合体“消费集聚效应”的发挥,综合体将带动我区商业服务业持续发展。其中,汇悦城成功引进交通银行江门支行、希界维3D韩资影城、百佳超市、钱柜KTVHM服装品牌等多家企业进驻,将为市民带来更多更优质的消费体验。 

  2.餐饮市场缓慢复苏,消费价格趋向合理。 

  中央八项规定以来,餐饮企业转变经营方式,调整目标顾客群体,今年餐饮市场进入缓慢复苏期,餐饮企业1-5月营业额与上年同期相比基本持平,个别企业比上年同期略有增长。当前,76%的餐饮企业顾客用餐人均消费在50-100元之间,消费价格趋向合理。预计下半年,餐饮市场仍将持续缓慢复苏的态势。 

  3.多种产业融合加速,创新业态陆续出现。 

  顺丰速运“嘿客”便利店的出现,带动了物流、金融、零售行业的融合;联通、百度、富国基金联手推出通信理财产品“沃百富”,标准着通信、互联网、金融行业的融合。多种产业的融合,将成为不可逆转的趋势,创新业态的陆续出现,将成为我区经济发展中的又一亮点。 

  (四)发展建议 

  1.加快大型综合体建设,培育镇街区域性商业中心。 

  加快万达广场、益丞国际、汇悦城等大型商业项目建设,加快综合体招商进程,培育北新区新的商业中心。加快荷塘中嘉广场、潮连益丞富隆居建设,加强江沙示范园区商业配套项目规划与建设,培育镇街区域性商业中心。 

  2. 加强总部经济招商,培育新的经济增长点。 

  当前我区已引入华润万家、国美电器、南方人才市场等多个总部经济项目,其税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应等“五种效应”优势凸显,成为我区经济发展的“新引擎”。建议继续加强总部经济招商力度,加强项目跟踪服务,加强我区在全市乃至粤西经济总部的地位。 

  3. 进一步促进居民消费,扶持中小商贸企业发展。 

  举办“车展”、“房展”等活动,促进潜在消费能力释放。积极引导高档餐饮企业转变经营模式,拓宽消费渠道,推动餐饮行业的转型发展。加大对发展前景较好的中小商贸企业的扶持,促进企业上规模。 

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