华灯初上，江门国际马拉松公园里热闹了起来。西江流淌的波光与城市璀璨的灯火交相辉映，勾勒出江门现代而灵动的“城市封面”；情侣依偎低语，孩童追逐嬉笑，跑者挥汗如雨……这一刻，我们看到的是一座城市拥抱母亲河、焕发新活力的生动图景。

　　然而，当晨光驱散夜色，我们仍站在公园里向西眺望，景象却令人扼腕——仅一路之隔，闲置破败的旧厂房如生硬“伤疤”，楔在这幅“封面”之上。

　　这幅日夜交替间的强烈对比，揭开了江门城市景观形象的一大痛点。

　　近十年来，蓬江发展重心逐渐北移，江侨路成为城市新中轴线。其东段连接滨江大道沿线，正承载着打造“城市封面”滨水景观带、展示江门现代化都市形象的厚望。

　　然而，随着蓬江区城市空间框架基本成型，江侨路东段板块也步入了改革发展深水区——土地约束与空间割裂正制约区域价值跃升与城市形象完整呈现。

　　破局的关键，正在于抓住当前蓬江区全域土地综合整治这一战略机遇，整合优化滨江空间资源，提升江门城市整体品质，为“百县千镇万村高质量发展工程”的实施拓展新空间、释放新动能。

国际马拉松公园是江门精心打造的“城市会客厅”与精神风貌的展示窗口。 受访者供图

　　从边缘环路到价值中轴

　　回溯二十年前，江侨路仅是北环路（城市北环线）的城郊延伸，双向四车道，尘土飞扬，是名副其实的城市边缘地带。随着蓬江旧城区开发饱和，政府启动北拓战略，滨江新区建设拉开帷幕，地处新旧两区交界的江侨路迎来了发展的春天。

　　2005年前后，高尔夫壹号、嘉悦名都等首批住宅项目入驻江侨路中段。2009年，越秀落子江门，以9.68亿元竞得江侨路南侧281亩地块（现星汇名庭），成为当年江门总价“地王”，一举点燃区域热度。随后，绿茵高尔夫、华茵桂语、海逸城邦等楼盘相继崛起，乐盈里、海逸新天地等商业配套逐步完善。江侨路板块完成了从北环城郊之地向蓬江“人居几何中心”的转身。

江侨路中段，星汇名庭、乐盈里等十年沉淀造就了成熟居住区。

　　随着城区北拓发展加快，如今，江侨路功能上肩负贯通东西重任，其东段的面江优势更赋予该板块滨水开发的独特禀赋。市场对此反应敏锐，前几年新开的博学名苑，均价约13000元/㎡； 2023年，海悦天玺1期开盘均价更是高达1.8万元/㎡，销售表现远超区域均值。即便在市场调整期，这些高端项目仍保持量价齐升，清晰印证了市场对“江门未来城市封面”区域价值的共识与高溢价预期。

　　往更深层次看，该板块的价值还在于其独特的“缝合”功能。江侨路东段地处北新区、滨江新区与人才岛片区交会点，地理上横贯蓬江腹心，功能上承北启南接东：向南，紧密联动产业基础扎实、需求旺盛的成熟区域；向北，汲取新区崭新的规划理念与高端居住氛围；向东，承接人才岛片区富集的智力资源与新兴产业势能。这种多向辐射力，使其成为蓬江发展从“点状突破”迈向“轴线引领”，最终实现“全域协同”不可或缺的战略支点。

　　空旧厂房制约人居环境提升

　　江侨路是蓬江中轴线，其东段更是江门“城市封面”的关键落点。然而，一种“未完成感”挥之不去——以江侨路为横轴，西段陈旧、中段成熟却疏水、东段高端却受阻，三重割裂正制约着滨江价值的释放。

　　西段作为江侨路开发最早的“西大门”，呈现典型的城镇化中期特征：自建房、早期住宅（如五邑碧桂园）与低端商贸混杂，风貌陈旧且公共配套薄弱。

　　江侨路中段，星汇名庭、乐盈里等十年沉淀造就了成熟居住区，但地理区位上与滨水带保持“尴尬距离”，难以深度共享“拥江发展”的生态红利与景观价值，区域价值提升逐渐遭遇瓶颈，亟需通过东段的突破形成联动。

　　与中段的“成熟但疏离滨水”形成对比，东段凭借直面西江的先天优势，正加速成长为板块的价值新高地。博学名苑、海悦天玺、嶺江一品等高品质住宅沿滨江大道错落分布，国际马拉松公园等滨水公共空间更增添了生态活力，现代化都市气质日益凸显。作为江侨路向东延伸的“桥头堡”，东段本应承接中段的成熟配套，同时以滨水优势反哺整个板块，形成“西中东联动、全域提升”的发展格局。

　　然而，这种理想中的联动尚未完全实现。以国际马拉松公园西侧区域为例，尽管规划为商住区，却散布着低效工业厂房和陈旧村居。国际马拉松公园作为江门精心打造的“城市会客厅”与精神风貌的展示窗口，近年来，依托公园举办的大型活动日益增多，吸引了众多外来宾客到访江门，公园周边却尴尬地矗立着大面积的闲置厂房。这些与公园气质格格不入的“城市伤疤”，不仅粗暴割裂了滨江景观界面，更在外来宾客聚焦江门“高光时刻”之际，暴露了城市空间更新中的深层矛盾与未竟之业。

与公园一路之隔的小区向下看就是大面积的闲置铁皮棚厂房。

　　尤为值得深思的是，这片滨江核心区的土地，其稀缺性与战略价值本应匹配城市最高层级的空间利用。在此黄金区位打造马拉松公园，核心逻辑在于兑现“滨水价值全民共享”的城市理想，打造市民触手可及的生态福祉与高品质生活样本。然而现实却是，这个“城市会客厅”被低效建筑显著影响，既让一路之隔的居民“近水楼台”难享“亲水之乐”，更严重消解了江门城市形象输出的整体性与说服力。

　　根据《江门市市区“三旧”改造专项规划（2021—2035年）》，该区域已被纳入蓬江区重点改造片区，但低效用地的盘活进程相对缓慢，成为横亘在东西两段之间的“梗阻”。江门经济研究中心原主任、五邑大学教授刘志坚的评价直指核心：“蓬江主城区与潮连岛、荷塘镇以及江海区外海街道组成的滨西江片区是江门优质的自然禀赋，但目前优化利用有限，滨水片区的土地使用价值还远未得到充分发挥。”

工厂早已人去楼空。

　　以土地综合整治为契机“缝合”缺口

　　今年3月，《蓬江区全域土地综合整治实施方案》成功入围中国体彩票app官方下载首批正式批复的整县域推进实施方案。全域土地综合整治是蓬江重整行囊、提升高质量发展动能的重要机会，推动全域土地综合整治工作全面铺开，将有力解决“百千万工程”实施“地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里聚”的核心问题。

　　作为全省全域土地综合整治的先行实践者，蓬江正以全域视角重构城乡空间格局。通过对江侨路东段滨江界面的低效用地进行系统性梳理、整合与重塑，既能盘活沉睡的土地资源，为“百千万工程”中“人往城镇聚、产往园区集”提供空间载体，更能以点带面推动蓬江形成“良田连片、村庄集中、产业集聚、生态优美”的城乡融合发展新格局，为“百千万工程”三年初见成效目标提供坚实的要素保障。

近年来，依托公园举办的大型活动日益增多，吸引了众多外来宾客到访江门。 南方+记者 杨兴乐 摄

　　跳出江门来看，全省多地的全域土地综合整治工作也都在啃“硬骨头”。茂名信宜市聚焦重点项目落地“钉子户”和留用地长期闲置等问题，创新拆迁安置模式，开展搬迁安置改革和留用地盘活，一方面通过商品房式安置、货币式安置、自建式安置三种模式，构建差异化安置体系，破解“安置难”与“城中村”矛盾。东莞松山湖通过全域土地综合整治，“补丁式”解决遗留的耕地破碎、村庄腾挪、环境与配套等问题，进一步推动空间布局优化、释放土地潜在价值。

　　这些案例的共同启示在于：全域土地综合整治必然要面对不同群体的利益诉求，也必然会面临各种矛盾，解决之道既在于干部的担当作为，也在于勇于创新、善于创新，充分运用多种运作模式、治理手段，使土地资源得到最合理的配置。

　　刘志坚指出，江侨路东段的整治要以“工改文”“工改商”等复合更新模式，推动低效工业用地向高端商业、文化地标、滨水公园等公共空间转型，让每一寸土地都释放出“经济价值+社会价值+生态价值”的乘数效应。

　　西江潮涌，见证着江门从“依水兴业”到“拥江兴城”的历史跨越。江侨路板块的更新，不是孤立的片区改造，而是蓬江以全域土地综合整治践行“百千万工程”的缩影。当低效用地在整治中焕发新生，当滨水空间在“缝合”中舒展画卷，江侨路不仅将成为承载市民幸福感的“生活封面”，更将成为“百千万工程”在珠江西岸城市更新中最生动的实践样本。