工厂开在鹤山，贸易销售部设在蓬江万达广场，这是梦霖卫浴的“生意经”。

“我留意到有不少企业正在蓬江区布局，这一趋势将会愈发明显。”梦霖卫浴负责人秦后荣说，在中心城区设立贸易销售部有诸多显著优势，一方面，便于人才引进和团队管理；另一方面，中心城区生活配套设施更为完善，连锁酒店更多，又临近大型商圈，商务接待更为便利。

市委书记陈岸明指出，蓬江区要做好城市经济这篇文章，进一步发展楼宇经济，着力把楼宇变园区，激发活力。

连日来，记者走访发现，楼宇经济、商圈经济、首店经济在蓬江主城区呈“三花并蒂”之势，而且捆绑发展，“你中有我，我中有你”。虽然受开发较早、人口增量有限、空间不足等因素制约，碰到了一些瓶颈，但“三路并进”势头未减。

△环五邑华侨广场商圈已成为江门商圈顶流。

楼宇经济

“上楼强链”，向高空求发展

“一幢楼宇胜似一条街”“一幢楼宇相当于一个工业区”，发展楼宇经济是加速现代服务业发展的必走之路。

市委十四届七次全会报告提出，要完善支持服务业发展政策体系，加快研发设计、信息服务、检测认证等生产性服务业专业化高质量发展，推进生活性服务业多样化高品质发展。

蓬江区是我市主城区，环市街道则是主城区中的主要街区。放眼蓬江区环市街道的迎宾大道，一座座现代化的商务楼宇拔地而起，营造出了浓厚的商务氛围。

作为蓬江区较早建成并投入使用的高端商务写字楼，中信银行大厦在2012年投入使用，承载着城市发展的记忆。江门市营商商业管理有限公司是目前中信银行大厦的管理方，其董事长苏启翔深耕商业管理领域10多年，见证了蓬江区楼宇经济的发展历程。

苏启翔说，楼宇经济发展是一个地区经济发展的印证。

“投入使用初期阶段，我们精力都集中在发展高端服务业上，主打金融行业，当时对面的广州银行、兴业银行还没有引进，中信银行大厦的建成奠定了这一片区的金融中心地位；第二个阶段是江门进入‘大基建’时代，伴随着江门大道、中开高速等大型基础设施项目的建设，中电建等‘中字头’企业成为写字楼的重要租户，在这里设立总部，进行大基建项目的规划和管理；第三个阶段是国家提出发展互联网经济和大众创业、万众创新时期，写字楼迎来互联网企业和相关融资、小额贷款公司的入驻，包括百度、美团等。”苏启翔说。

据统计，目前，中信银行大厦进驻了中信银行、招商仁和人寿、珠江人寿、中信证券、盈科律所、卡迪共享等70多家企业，写字楼出租率达70%。

四年前，亚太地区最大的律师事务所盈科律师事务所落户江门，在中信银行大厦设立江门分所。“当时总部布局时，考虑到江门有侨乡背景深厚、对外交流活动频繁、外贸企业发展蓬勃等特点，而中信银行大厦位居城市中心，有良好的地理位置和便捷的交通网络，更是当时城市的地标，能为我们提供良好的商务环境。”盈科江门律师事务所执行主任张彤表示，盈科江门还与位于同一大厦的五邑公证处形成资源互补的良好互动，有效整合了海外资源与本地优势，共同推动企业与本地市场的融合发展。

像中信银行大厦一样，蓬江万达广场写字楼、健威广场写字楼、汇悦·大融城办公中心等，都吸引了不少企业入驻。

记者走访了解到，蓬江万达广场目前已经有海康威视、大华股份、中国平安、中国人寿、博富控股、美年大健康等行业前沿企业进驻，更有不少制造业企业在此设置直播基地、办事处等；健威广场则以金融、银行、保险等高端服务业为核心，面向中高端商务企业精准招商，其A栋写字楼企业进驻率达90%；汇悦·大融城定位为超甲级商务办公中心，目前已有交通银行、中国石油、AIA保险等多家世界500强企业进驻办公；珠西创谷（江门）科技园为园区企业提供“商务+科技+金融+咨询”的一体化园区服务，2022年至今入驻企业127家（已有12家企业到期退场），其中今年新入驻企业6家，已出租面积13028.4平方米；江会伍柒文创园由旧厂房改建而成，是一个集文化创意、娱乐休闲、体育健身、餐饮消费于一体的生活艺术创意园区，目前入驻企业19家。

据统计，目前，蓬江区全区商业楼宇总数不超过100栋，楼宇总的建筑面积不超过150万平方米。积极推动楼宇变园区，推动“上楼强链”在蓬江区已经成为共识。

梳理发现，从20世纪90年代至今，我国楼宇经济发展经历了从单纯提供“空间”的1.0版，到“空间+配套+服务”的2.0版，再到“空间+产业+运营”的3.0版三个阶段。目前，蓬江区楼宇经济尚处在2.0版向3.0版的过渡阶段，整体发展水平不高。

据分析，随着近10年的大力开发建设，蓬江区土地存量资源虽有富余，但同时楼宇经济发展结构较为单一，土地、建安收入成为经济收入的主要来源，相应的高新科技、CBD商圈、居民服务、文化创意、数字、电商等产业尚未形成规模。这一现状已经成为楼宇经济发展的瓶颈。

而楼宇经济作为以集约化为本质特征的经济形态，有利于蓬江区服务业特别是现代服务业的发展，符合全市金融、科技、文化等相关产业向楼宇区转移的趋势。向空间求发展，向楼宇要效益，可以促使中国体彩票app官方下载进一步可持续良性发展。

为了加快楼宇经济发展，蓬江区正致力于盘活存量资源，提升楼宇品质、增强运营能力；创新招商方式，精准谋划开展楼宇招商；坚持规划先行，优化楼宇经济发展格局；打造特色楼宇，谋划重点项目、加快产业集聚；优化配套服务，增强楼宇经济竞争力；完善支持政策，引导楼宇经济持续发展。

商圈经济

北移之势造就商圈顶流

11月20日，人人乐江门店发出歇业清仓告示，定于11月30日歇业。记者实地探访发现，在人人乐江门店一楼，许多商家已经撤离，显得空空荡荡，有一家卖床上四件套的商家正在降价甩卖。人人乐超市则是大门紧闭。

这家开业23年的江门老牌商场位于江会路，地处蓬江、新会、江海三区的交会处，是许多江门人的童年回忆。它的歇业，一方面是因为互联网经济对传统实体店的冲击，另一方面也与主城区商圈北移有关。

江门健威商业管理有限公司总经理肖涛于2005年来到江门发展，一定程度上见证了城区商圈的发展变迁：“据我观察，江门商圈转移基本以10年为一个周期，最早是港口路的优越美莎商圈、胜利路的地王商圈，之后是迎宾大道的益华商圈，再到如今白石大道的环五邑华侨广场商圈，未来更有望向北新区、滨江新区拓展。”

目前，在主城区中心街区环市街道，已经形成了商圈顶流：汇悦·大融城—和兴广场—万达广场—健威广场一带的环五邑华侨广场商圈。

每当夜幕降临，华灯初上，该商圈人流如鲫，热闹非凡，“烟火气”十足。据分析，商圈作为商业活动的集中区域，集中了各类商业机构、服务业机构、金融机构、餐饮娱乐场所等。

以汇悦·大融城项目为例，该项目于2014年开业，聚合了写字楼、公寓、购物中心三种业态，总体量21万平方米，购物中心体量达12万平方米，已成为江门时尚标杆及潮流领地。汇悦·大融城2023年总销售额超13亿元，今年前10月实现销售额超8.02亿元。

△汇悦·大融城已成为江门时尚标杆及潮流领地。

尽管如此，汇悦·大融城负责人程忆沧也“喊难”。他认为，品牌招商的一大难点在于江门的人口基数相对较小，投资风险感知较高，导致许多品牌望而却步。同时，消费者变得“精明”，线下消费更为谨慎。

程忆沧说，今年消费端下滑明显，环五邑华侨广场商圈作为江门的核心商圈，整体销售额和经济指标面临压力。“高端消费和大额消费持续下降，消费者更加倾向于选择物美价廉的商品。黄金销售因价格上涨而下滑近40%，需要从其他业态补充销售额。电子产品和年轻人情绪价值消费方面略有增长，但体量比较小。”他说。

汇悦·大融城正在调整新业态规划，以满足消费者需求，确保客流转化；同时，引进高端化妆品等偏高端的消费，希望留住本地高端消费。接受采访时，程忆沧提到需要政府加强引导和支持。

肖涛也认为，当前江门商圈竞争已趋于白热化、部分同质化。

面对经济放缓、消费疲弱及线上电商的冲击，线下商圈面临重重挑战。为此，环五邑华侨广场商圈各个商场奇招频出。比如汇悦·大融城拥有多家主力商户品牌，已成功打造多个主题街区，其中“茶饮街区”“江门新能源汽车集聚区”“潮玩街区”“蜜觅园女性街区”等多个主题街区，成为江门年轻潮人时尚聚集地及休闲中心，形成差异化的竞争优势。健威广场则以活动驱动业态发展，将“小众文化”聚成“大众客流”。市民陈丽是二次元爱好者，今年因在健威广场举办的一场动漫活动，开始成为健威广场的常客。“从装饰、活动、内容上都能感受到这里二次元氛围比较浓厚，更符合年轻人对于活力的追求。”陈丽说。

“我们招商组经常外出考察周边城市的优秀做法，江门本身有发展动漫的渊源，年轻的消费者也愿意为情绪价值‘买单’，但尚未有商场专注于动漫主题，所以我们因地制宜，打造了江门首创的动漫主题商场。”健威广场董事长助理赵凯说，通过快速考察周边城市的二次元园区，健威广场3个月内有4家二次元店铺成功开业，还成功举办江门首届次元mini动漫盛典，吸引众多二次元爱好者前来“吃谷”“打卡”。针对年轻客群的需求，健威广场还相继举办宠物嘉年华、非遗火舞剧，承办蓬江区首届中医药文化夜市等特色活动，并致力于做有人情有温度有态度的本土商场。

据悉，为推动商圈持续健康发展，蓬江区在蓬江万达广场成立了商圈党委，建成环五邑华侨广场商圈党群服务中心。环市街道还在商圈周边打造了茶馆、民宿、文创工作室等新的网红店以及篁庄仁寿—桂芳夜间经济街区等新的“打卡”热点。

首店经济

品牌与城市的“双向奔赴”

2020年，LV集团旗下的化妆品品牌丝芙兰在健威广场开设了江门的首店，成为当时较早进驻江门的高端化妆品品牌之一。

“选择落户健威广场主要是看中商场面向中高端客户，与我们的品牌特性相符合；同时当时江门在高端化妆品市场方面存在空白。”丝芙兰健威广场店负责人卢婉莹说。

首店经济是一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，使品牌价值与区域资源实现最优耦合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。据统计，环五邑华侨广场商圈作为江门市的商业核心区域，品牌数量多达480余个，其中旗舰店与“首店”的占比约15%，年度客流量超过3000万人次。

程忆沧介绍，汇悦·大融城凭借完善的商业体系和活跃的业态，成功吸引了30多家“江门首店”入驻。比如去年底，汇悦·大融城通过打造美妆一条街，成功吸引兰蔻、YSL、阿玛尼等高端化妆品品牌进驻，使客流量大幅提升。2024年，汇悦·大融城继续发力，引入了欧莱雅、浪琴等国际知名品牌以及安踏、特步等国潮品牌。多家“江门首店”相关负责人表示，环五邑华侨广场商圈位于市区中心，商业体系相对完善，城市综合体业态成熟且活跃，拥有基数庞大的新消费人群，对于时尚潮流的诉求较为强烈，更容易接受新鲜事物，为发展首店经济提供了肥沃的天然孵化土壤，降低了新品牌的渠道拓展及获客成本。

对于汇悦·大融城美妆一条街的布局，程忆沧表示，“从消费者视角出发，首店经济能够引入众多新品牌，激发消费潮流与活力；而从城市发展的维度来看，这些品牌则为城市带来了发展的‘流量’，在一定程度上体现了商圈的发展定位与独特魅力，实现了品牌与城市的‘双向奔赴’。”

除了引进“首店”，江门的商圈还积极培育扶持有创意、有想法的本土品牌，从喜茶到臻享無招牌芝士烤蛙，再到婆婆那辈的酸菜鱼，不少“首店”从江门走出，辐射全国。在走访中，记者了解到，以茶饮品牌为例，江门地区孕育了喜茶、烧柠、布维记等一批本土首创品牌，这些品牌依托江门丰富的物产资源，推出了融合五邑特色的“首发产品”，研发出了超过1000款的火爆饮品。

程沧忆表示：“江门商圈在推动本土品牌发展及扶持青年创业方面成效显著，通过强化本土品牌的孵化工作，成功推出了如‘赵记传承’‘爱上小时候’和‘纳罗烘焙’等本土品牌，并助力它们积极开拓外地市场。然而，‘首店’在运营过程中常面临成本高昂等挑战，因此，商圈需要在物业管理、宣传推广及市场营销等多个环节提供全方位的支持，包括为入驻商家提供营销策略、资源对接、宣传培训等服务，不断升级功能，以满足商家的多样化需求。”

专家声音

江门经济研究中心原主任、五邑大学教授刘志坚： 大品牌“首店”进驻对地方商贸业发展有积极影响

楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。城市发展水平越高、交通区位条件越好、人口集聚程度越高、第三产业越发达的地方，楼宇经济发展的机会就越大。在江门各县（市、区）中，蓬江区的条件好些。

商圈经济是指大型商业综合体及其周边地区形成的商业功能圈，如江门最典型的是包括蓬江万达广场在内的环五邑华侨广场商圈。商圈是一个城市CBD的重要构成部分，商圈的更好发展需要该商圈各区域、各功能的有机融合和优势互补，这必然需要各部分既要差异化特色化，又要密切地互联互通，特别是交通慢行的互联互通。从这个角度看，环五邑华侨广场商圈的慢行系统优化建设我认为就很重要了。

首店经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外著名品牌在该区域首次开设门店，由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。根据区域不同，“首店”可有全球首店、亚洲首店、中国首店、大湾区首店甚至江门首店之分。大品牌“首店”的进入是对该地区营商环境特别是商贸环境的充分肯定，它的进入会对地方商贸业发展带来积极影响。所以，积极发展首店经济是没有问题的。但是，作为第一个进入该区域的品牌，它一定会审慎决策，尽量避免品牌在该区域“折戟沉沙”甚至是“两败俱伤”。

文/邓少军 任佳燕 图/刘淑君

责任编辑：袁媛

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